ส่งท้ายปี 2565 กันด้วยเรื่องใกล้ตัวที่ผมเชื่อว่าสมาชิกของ TerraBKK น่าจะสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มผู้อ่านที่เพิ่งจะซื้ออาคารชุด หรือ คอนโดมิเนียม ที่เตรียมการโอนและพร้อมที่จะเข้าอยู่อาศัยในปี 2566 ว่าด้วยเรื่องของการเป็นเจ้าของร่วมของอาคารชุด

หลายคนสงสัยคำว่า “เจ้าของร่วม” คืออะไร?

“เจ้าของร่วม” เป็นชื่อที่ใช้เรียกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 หมายถึง  เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุดในโครงการเดียวกันมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลางทั้งในตัวอาคารและพื้นที่ส่วนกลางนั่นเอง

การเป็น “เจ้าของร่วม” เกิดขึ้นทันทีที่เรารับโอนกรรมสิทธิการเป็นเจ้าของในอาคารชุด ซึ่งการเป็นเจ้าของร่วมมีทั้งบทบาทและหน้าที่ตามที่กฏหมายกำหนด ประกอบด้วย มีหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนตัวให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ไม่ก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่เจ้าของร่วมอื่นๆ รวมทั้งดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่อยู่ภายในบ้านและห้องชุดให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยและสามารถใช้งานได้เป็นปกติตลอดเวลา เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล เป็นต้น

ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เพราะข้อบังคับเปรียบเสมือนกฎหมายเฉพาะที่เจ้าของร่วมได้มีมติร่วมกันว่าจะปฎิบัติ และให้ความร่วมมือด้วยกันในส่วนรวม

ปฏิบัติตามระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร เช่น ระเบียบเรื่องการต่อเติมตกแต่งภายในหรือส่วนหนึ่งส่วนใดรุกล้ำไปยังพื้นที่ส่วนรวม หรือ พื้นที่ของเจ้าของร่วมอื่น

ปฏิบัติตามระเบียบอื่น ๆ ซึ่งกำหนดโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ต้องไม่ขัดต่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด หรือพระราชบัญญัติหมู่บ้านจัดสรร และ อาคารชุดด้วย

มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าน้ำประปาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อใช้ในการบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและทรัพย์ส่วนกลางของอาคารให้อยู่ในสภาพปกติพร้อมใช้งานตลอดเวลา

ในขณะเดียวกัน “เจ้าของร่วม” ยังมีสิทธิและอำนาจในการดูแลอาคารชุด กล่าวคือ

มีสิทธิเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญ และวิสามัญประจำปี

มีสิทธิลงคะแนนเสียงตามกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของตน หรือมอบฉันทะการลงคะแนนเสียงให้กับบุคคลอื่นในเรื่องต่าง ๆ ในที่ประชุมใหญ่ได้  ในการลงคะแนนเสียง  ให้เจ้าของร่วมแต่ละราย  มีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

มีสิทธิสมัครรับเลือกตั้งเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

มีสิทธิลงคะแนนเห็นชอบ หรือ ไม่เห็นชอบในกติกาต่างๆที่มีการตกลงร่วมกันในที่ประชุมใหญ่ได้ ตามวาระการลงคะแนนต่างๆที่มีขึ้น

มีสิทธิลงลายมือชื่อทำเป็นหนังสือออกเสียงร่วมกัน  เพื่อร้องขอให้คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและ/หรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้ กรณีมีเหตุจำเป็น

การที่ “เจ้าของร่วม” มีทั้งบทบาทหน้าที่ สิทธิ และอำนาจ ในการดูแลและอยู่ร่วมกันในอาคารชุด ทำให้ “เจ้าของร่วม” ที่เพิ่งซื้อและเป็นเจ้าของอาคารชุด จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการประชุมสามัญของเจ้าของร่วมในครั้งแรกซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุด ต้องจัดภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่คอนโดได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพราะการประชุมสามัญของเจ้าของร่วมในครั้งแรก เป็นการประชุมเพื่อสร้างข้อตกลง กฏกติกา และมารยาท ในการอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วมในอาคารชุดทั้งหมด การเข้าร่วมประชุมในครั้งแรกจะทำให้เรามีส่วนร่วมในการกำหนดกฏ กติกา มารยาทในการอยู่ร่วมกันตั้งแต่ต้น ผมขอยกเหตุผลที่เจ้าของร่วมควรเข้าประชุมใหญ่ครั้งแรก ใน 8 ประเด็น คือ

1. การได้สิทธิร่วมรับรองแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ รายแรก เพื่อที่จะให้ได้ผู้จัดการที่มีความโปร่งใสในการบริหาร และมีความใส่ใจในการดูแลความเป็นอยู่ของเราและผู้พักอาศัยอย่างเต็มที่หรือไม่

2.การได้สิทธิร่วมพิจารณางบประมาณหรือแผนการใช้จ่ายค่าส่วนกลางว่าควรนำไปใช้ทำอะไรบ้าง และควรจะมีการบริหารจัดการอย่างไร

3.การได้สิทธิร่วมคัดเลือกเจ้าของร่วม แต่งตั้งมาเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโดยสามารถแต่งตั้งได้จำนวนไม่น้อยกว่า 3 ท่านและไม่เกิน 9 ท่าน มีรอบการดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี  เจ้าของร่วมควรศึกษาประวัติของผู้สมัครและเลือกคนที่เราจะไว้วางใจให้บริหารงานของอาคารชุดที่เราพักอาศัยอยู่

4.การได้สิทธิร่วมตรวจสอบรับรองข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ให้เป็นไปตามกฏข้อบังคับ ก่อนที่จะพิจารณาลงมติรับรองในข้อบังคับนั้นๆ

5.การได้สิทธิร่วมตรวจสอบรับรองระเบียบการพักอาศัยของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วม 

6.การได้ร่วมลงมติพิจารณาการนำพื้นที่ส่วนกลางไปหาประโยชน์โดยไม่กระทบกับเจ้าของร่วมและยังสร้างรายได้ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด นำไปลดค่าใช้จ่ายและยืดระยะเวลาการปรับขึ้นค่าส่วนกลางได้อีกด้วย

7.ได้รับรู้แนวทางการบริหารจัดการด้านต่างๆ ในอาคารชุด ของบริษัทบริหารจัดการโครงการ

8.ได้รู้ความคืบหน้าผลการส่งมอบพื้นที่ส่วนกลางจากเจ้าของโครงการที่ชัดเจน

จะเห็นได้ว่าการเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งแรก เป็นสิ่งสำคัญในการกำหนดรูปแบบและวิธีการบริหารจัดการโครงการที่เป็นประโยชน์ในการอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วม เพราะการอยู่อาศัยในอาคารชุด เป็นการอยู่ร่วมกันของคนกลุ่มใหญ่ที่มีรูปแบบการใช้ชีวิตที่แตกต่าง การวางกฏกติกา และสร้างการรับรู้ร่วมกันเป็นหัวใจสำคัญของการอยู่ร่วมกันในชุมชนให้เป็นชุมชนที่ “น่าอยู่” อย่างยั่งยืน

รู้กันแบบนี้แล้ว พอโอนอาคารชุดแล้ว ต้องเข้าไปร่วมประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมกันนะครับ ส่วนคนที่อยู่อาคารชุดมานานแล้ว แต่ละปีจะมีการประชุมสามัญของเจ้าของร่วมเพื่อรับรู้เกี่ยวกับผลการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุด รวมไปถึงชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับการบริหารอาคาร และการเลือกคณะกรรมการและผู้บริหารจัดการอาคารชุดใหม่ ซึ่งปกติก็จะเป็นช่วงครึ่งแรกของปี ผมแนะนำว่าทุกท่านควรเข้าร่วมประชุม เพื่อที่จะได้รักษาผลประโยชน์ของตัวเองกันนะครับ ใครไม่เคยเข้าร่วมประชุมก็เริ่มต้นกันในปีใหม่ 2566 กันเลยนะครับ

แล้วพบกับเรื่องดีๆ กันใหม่ ในปี 2566 สวัสดีปีกระต่ายครับ